对于京城商业来说，惟一不变的就是变化本身。在奥运揭幕前的决战之年，声势浩大的升级改造与跑马圈地正在全市范围内展开，或是轰轰烈烈，或是紧锣密鼓，抢在奥运商战前“排队”与“占位”的意向异常突出。

    所谓几家欢喜几家愁，在我们关注零售巨头扎堆CBD，西单、王府井、前门等经典商圈改造升级，国际商业巨头渐行渐近的时候，不能忘了京城商业发展历程中掉队的战友。他们是怎么掉队的？他们找到起死回生的灵丹妙药了吗？

    死结之一

    隆福寺：14年未治愈的烧伤

    隆福寺大街是北京传统的商业文化街，其位于崇雍大街和朝阜路的交汇处，与王府井地区相望。隆福寺商业街早年伴随着庙会的兴起而得名，随后聚集了众多小吃、小百货等店铺，20世纪80年代末90年代初是北京最火的商圈之一。但在1993年，一场大火“颠覆”了隆福大厦，使整条商业街元气大伤。后来定位的服装城、电子城，以及重新改造后定位于小吃与服装，经营效果一直不理想，隆福大厦几经改装变成数码广场，但因经营惨淡，现在已闭门谢客近4年。隆福寺广场更是停业8年，除白魁老号饭庄、隆福寺小吃店和馄饨侯等在营业外，其余商家基本上处于停业状态，十多年来，隆福寺大街也始终处于北京商业的边缘地带。如今，长600多米的隆福寺商业街显得相当冷清，90多家低档服装店也鲜有顾客光临，整条大街上只有娃哈哈大酒家、白魁老号饭庄等经营状态还算兴旺。

    为了复活沉寂已久的隆福寺商业街，北京市东城区有关部门日前组织召开了“促进隆福寺商业街发展研讨会”，有关专家建议组建管理公司对隆福寺商业街分散的产权商户进行“打包管理”，将其重新打造为旅游、休闲、购物一体化的民俗商业旅游文化街。但目前具体方案依然没有出台，隆福寺商业街的改造还未有定数。

    死结之二

    巨库：开业9月即告夭折

    位于北京安定门外的巨库时尚商业广场，自2003年5月开始，斥巨资在媒体轮番宣传，宣扬自己是北京首家新青年时尚卖场，通过秀库、装库、食库、玩库的四库组合，让人们的消费体验“酷”到顶点。创意之新和形象之美不禁令人叫绝。但是在正式开业不足9个月就宣告夭折，至今未能翻身。

    巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。

    由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。

    除了一层的屈臣氏和仙踪林，除了户外广告上的模特依旧按住风掀起的衣裙做梦露状，如今的巨库只剩下了紧锁的玻璃大门，锁头已经泛黄。

    死结之三

    世都百货：陷入贷款抵押纠纷

    2006年底，世都百货在十年店庆前夕被法院“强制执行”，随即宣布关门停业。仅仅一天时间，北京王府井世都百货往日的繁荣已不再。现如今已是人去楼空的世都百货，让人看了不免有些心酸。

    据了解，世都百货的关门源于与中国建设银行营业部四年前的一次贷款抵押纠纷。2003年，北京世华房地产开发有限公司将开发的世都百货三楼抵押给建行营业部，贷款900万美元，合同期到2003年12月31日。但合同有效期过后，世都百货没有腾退，继续将三楼出租。世都百货因拖欠建设银行贷款被法院强制封楼，拖欠供应商货款导致撤柜，资金链断裂瞬间发生的连锁反应让这个1996年底开业、坐落在王府井大街中段、北京市商品档次较高商场之一的零售业巨擘瞬间倒下。

    停业关门初期，世都百货几次三番通过张贴声明伸冤，并表示会重新再来。但是时至今日，世都百货的大门仍然紧锁着。而无论是世都百货方面，还是建行方面，抑或是坊间传言的新投资商，都未正式公开坦陈过世都的善后和未来的发展。业内专家分析说，照目前的状况，世都百货重新开业的可能性不大，而如果重新开业，那么重拾供货商和消费者信心的难度很大。

    死结之四

    西单国际大厦：产权分散成阻力

    2006年6月28日，西单国际大厦开发有限公司与赛特商业公司签署的10年期《商业委托管理合同》到期，在西单商业街火爆了十年的“西单赛特商城”退出了人们的视线，接替它的是一块“西单国际大厦”的招牌。不过至今，西单国际大厦的新合作方仍未亮相，除了个别“小业主”的商铺，整栋商城基本处于闲置状态。

    据了解，原西单赛特商城是西单国际大厦开发有限公司投资建设的商业项目。该项目于1996年建成，由西单国际大厦开发有限公司聘请赛特商业公司进行统一商业管理。在10年合作期间，赛特的输出管理团队人数最多时达到20多人，最近几年一直稳定在10人左右。而商城总经理一职一直是由赛特方面担纲的。

    记者调查了解到，该商城1996年建成之时，有70余家商户从开发商手中买断了商铺50年期的产权。当初“赛特”退出时，开发商希望收回小业主商铺的经营权，引进新的经营公司统一进行商业管理。但是在经营权归属方面小业主与开发商没有达成一致，而且小业主内部也没有统一。最终造成“赛特”从商城撤出之后，商城只剩下60余家小业主继续经营，一直延续至今。

    一位活跃在北京商业领域的知情人士透露，西单国际大厦的地理位置很有优势，在它陷入招商困局之后，确实先后有几家企业与大厦开发商接触过，但是导致最终没有合作成功的主要原因，还是大厦的产权过于分散，不利于统一管理。