买房人沦为负首付者

　　近期，由深圳出现的一些业主因为房价大幅下跌而要求房地产开发商退房的“团退”现象正似乎有向全国蔓延之势。本报驻深圳记者在中粮地产(000031行情,股吧)(000031行情,股吧)股东大会现场看到，在股东大会结束后，公司高管竟然从会场的后门跑了，因为前门有些业主正在打着横幅等着他们。

　　对此，有人认为这些业主是咎由自取，自不量力。或许人们的评论从法律的角度来看似乎是对的，因为签约的双方是“平等自愿的”。然而，经本报记者深入了解，真实情况似乎并不止于此，一些房地产开发商和银行为了其经济利益，在其中推波助澜的“不恰当行为”甚至是相互勾结、一丘之貉的行为也是值得广大购房者深思和警醒的，也是值得有关当事人和监管当局注意的。

　　4月18日，深圳一位购房者发邮件给《证券日报》投资者维权邮箱bjnewsreporter@yahoo.com.cn，讲述自己买了深圳一家明星地产公司的房后，摇身一变成为“负首付者”的过程，提到自己“买房两天后，房地产开发商大幅下调价格，我的房子瞬间缩水35万，短短两天，我的贷款还没有下来，首付才31万，两天就这样跌成了负首付。”

　　深圳一家房产中介商讲道，由于近几来房价的不断上涨，特别是去年和前年，房价上涨的速度越来越快，给人的心理压力也是越来越大。段女士就在这样的背景下于2008年2月19日前去看房的。

　　段女士在邮件中介绍道，当时的销售人员称他们公司优惠活动2月21日截止。21号以后这么优惠的活动就没有了，而且近期也不可能有更优惠的活动了，现在买是挺合适的。于是，段女士在26号签了购房合同。可是29号房地产开发商大幅调价，“我的房子由原来的148万变成了113万，两天缩水35万，还不算他们当时的买一套送两万，买二套送四万的活动。”

　　地产商变相违反90/70政策

　　段女士买的房子非常特殊，虽然是“一套房子”，但有两个房产证，因为这两套房子是打通的。

　　段女士在4月18日接受记者的电话采访时表示，当时她也觉得奇怪，开发商告诉她这是为了规避国家的90/70政策。90/70政策是指2007年8月7日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中要求“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　对此，一位曾担任过湖北某市房管局新闻发言人现为该局信访负责人表示，他认为房地产开发商把“两套房子打通算做一套出售”的行为违反了国家90/70政策。

　　段女士的两套房子都是首付2成购买的，其余房款是向两家银行借贷的。段女士向记者透露，她在房地产开发商提供的1个房间里同时与2家上市银行签订了借款合同，首付比例皆是2成。

　　早在2007年9月27日，央行与银监会便联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知要求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%”。

　　由此可以看出，房地产开发商通过聪明的运作，成功地归避了国家住房的信贷政策。而二家经办银行对此也是睁一只眼闭一只眼，明知借款人购买了“二套住房”，却仍然为其办理了首付20%的按揭贷款。

　　银行强行发放按揭贷款

　　更让段女士伤心的是两家银行不顾其利益而强行发放贷款的粗暴行为。当房价下跌后，段女士打电话给银行的工作人员，要他们不要放贷款，放款一定要通知她，可一家银行告诉她：没有办法，房地产开发商让他们放他们就放，并称他们跟房地产开发商是签了协议，一定要放的。另一家银行同意放缓（发放）贷款。可是后一家银行第二天在没有通知她的情况下就放款了，紧跟着前家银行也放了。虽然事隔多日，段女士在电话中谈及此事时仍然非常激动，记者明显感觉到她欲哭无泪的感觉。

　　对此，一位银行资深信贷经理对记者表示，虽然借款人提前签订了借款合同，但银行也不能据此强行发放贷款，因为这违背了借款人的真实贷款意愿和贷款需求。在实际操作中，房地产开发商和购房人为了省事，在签订购房合同的同时（或稍后的几天）也签订了借款合同。但只要贷款没有发放，当借款人要求银行暂不要发放该笔贷款时，银行就应该不予放贷，因为这违背了借款人的意志，借款人此时已经没有或者说暂时没有借贷的需求了。贷款暂停发放后，由房地产开发商与购房人来商议他们之间的事。

　　上述银行人士介绍，银行与房地产开发商之间的确是有协议的，但一般内容都是房地产开发商向银行推荐合适的购房人（借款人），银行给予审查是否同意发放这笔住房按揭贷款。但肯定不会有房地产开发商要求银行发放贷款，银行就必须放款的条款，否则银行岂不成为房地产开发商的附庸？

　　在了解到这位段女士所购买的房屋是深圳一大型地产商开发商后，这位银行人士笑道，上述两家银行肯定是为了拉住这个大客户而为之的。银行从自身利益的角度来考虑，肯定会得罪她也不会得罪这家大型房地产开发商。

　　对于段女士这样的普通老百姓，既不精通经济学，也不长于法律，更不懂银行业务，如何适当保护处于弱势的单个个体和家庭的权益是值得大家深思的，而不要仅仅一味地指责他们，更重要的是要理清房产商和银行在里面该扮演什么样的角色。