随着北京市地铁5号线的开通，以及地铁单一票价2元的正式实施，北京地铁再次成为人们热议的话题，伴随票价的降低，地铁的人流量大大增加，随之而来的商机，精明的商家更是不能错过。据统计，短短10个月，北京地铁商业已新增5个。9月，地下一层连接地铁四号线的天美时尚名店开盘；早在4个月前，黄庄地铁站出入口的中关村广场购物中心营业……种种迹象表明，今年商业地产开发指向地铁商业。理由很简单，到2008年，北京地铁里程将达到200公里，商业投资前景利好。

　　地铁商业渐入高潮
   
　　据悉，一个月前选址于地铁2号线西直门站点与城铁13号起点站交汇处西环广场的嘉茂购物中心开业。当天就吸引近8万人次客流量。自2006年，中关村广场购物中心、新中关MALL等连通或紧邻地铁出入口的购物中心投入运营，未来将有超过40万平方米地铁商业开业，商业地产地铁时代由此呼啸而来。
　　 
　　其实，早在2006年5月，新加坡嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司斥资13.2亿元整购西环广场89000平方米的商业部分，看中的正是西环广场内设地铁13号线始发站、紧邻地铁2号线出入口的特殊位置。而且，因受益于地铁，嘉德整购西环广场商业部分招商过程也相当顺利，北京凯德西直门商用置业有限公司市场部经理武萍介绍，嘉茂购物中心内包括如Swatch、Tissot等200余个品牌及必胜客、麦当劳、KFC、麻辣诱惑等特色餐厅早就签约入驻。记者在走访多家已入驻商铺后了解到，选择嘉茂购物中心的共同缘由是看好地铁带来的消费人流。武萍表示，嘉德公司在上海开发的来福士广场购物中心就是典型的地铁商业，嘉茂购物中心借鉴了来福士广场购物中心的成功经验，其选址是重要一环。
　　 
　　据中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，北京地铁商业发展走的是地铁网络建设与地铁商业地产发展相分离的模式。原有地铁商业主要有城乡贸易中心、东方新天地等。但从去年起，地铁商业开始增多。
　　 
　　去年至今，在承担缓解城市交通压力首要任务的同时，地铁也带动了其沿线以及整个北京居住环境的提升和商业繁荣，“城市轨道经济效应”由此而产生。崇文门、国贸、东单、王府井、西单……北京现有主要商圈的形成和优良发展，便捷的交通无疑是重要原因。
　　 
　　今年末到明年初，多个地铁商业将陆续入市，大型商场、卖场、各种娱乐场所等与居民生活密切相关的消费场所也纷纷在地铁沿线涌出，一个个新商圈应运而生。以地铁13号线和5号线均到达的立水桥为例，家乐福北京第八家店8月在立水桥落户，随后，翠微商场、国美、特力屋、浩沙健身和万达国际影院等10多个大型主力店也入驻立水桥，并将陆续开业。据了解，从2006年起，立水桥区域商业地产就开始进入集中建设阶段，目前新增地铁商业总体量已突破50万平方米。而据戴德梁行数据显示，北京2006年以购物中心模式运作的商铺中地铁商业近半。

　　沿线商铺租金普涨
   
　　10月7日，北京地铁5号线正式开通。与住宅大幅上涨不同的是，沿线商铺并未迅速火热，但也普遍都涨价了，不过多数项目租金仅微浮上升。链家地产对此也作了统计分析，5号线商铺租金开通前后普涨5%至10%，这对于商铺租金的波动而言幅度并不大。相比较而言，换乘站商铺租金涨幅高于过路站的商铺涨幅，北城涨幅高于南城。
据链家地产统计显示，5号线23个站点中，换乘站有立水桥、雍和宫、东单、崇文门四站；作为换乘站，人流量一般要高于其他过路站点，因此，其商铺客流量出现了差异，使换乘站商铺租金涨幅要高于过路站商铺涨幅；其中以东单涨幅最高，地铁开通后，区域商铺平均租金由22元/平方米·天左右涨至25元/平方米·天左右，涨幅达13.6%。
　　 
　　此外，北城沿线商铺租金涨幅约10%，而南城站点商铺租金涨幅仅约5%。造成这种差异的主要原因是南北城发展程度不同，北城的大屯、和平里等区域的商业氛围比南城的蒲黄瑜、宋家庄更为浓厚，经营收益更高，因此无论是租金还是涨幅，北城均要高于南城，北五环外的天通苑涨幅也在7.7%，而南三环的刘家窑，涨幅仅为6.3%。
　　 
　　之所以5号线开通前后沿线商铺租金未大幅上涨，链家地产市场研发中心认为，这是由商铺投资性质决定的。即地铁开通前，商铺租金已提前上涨，预支了地铁利好，有些投资者甚至在一年前就已把租金调高至地铁开通后的水平。
　　 
　　记者在采访中看到，在立水桥南站边上的旭辉·奥都售楼处，前来看住宅的人络绎不绝，而售楼处外是贯通南北的5号线，区域商业影子并不强烈。旭辉·奥都一负责人表示，事实上，5号线开通对于商业并不像住宅那般立马见效。
　　 
　　而位于大屯站附近的商业气氛也并未有好转，处此站附近的保利·香槟花园一工作人员表示，5号线对于周边商业气氛的影响是循序渐进的，短期内还难以显现轨道效应。
　　 
　　伟业商业公司副总经理姜黎明分析说，5号线对于沿线商铺影响可分为三个阶段：一是在半年到1年内，老商圈的商铺出租率会有明显抬升，从而间接影响租金波动；二是1-3年内，5号线周边开始有新兴商圈的雏形；三是3年之后，投资者开始关注轨道周边的商铺，商铺的出租率和租金都开始呈上升趋势。

　　广告也疯狂
   
　　事实上，5号线只是一个开始，随着地铁建设的提速，一场前所未有的户外广告格局之争正在悄悄拉开序幕。
   
　　据了解，在一些发达国家和城市，人们开车到地铁口转乘地铁是最基本的日常出行方式。在分众传媒江南春的设想中，他的媒体帝国应该是追寻着人们的生活轨迹：从公寓到交通设施、到办公楼到卖场……于是，这场从资源型竞争到资本型竞争的地铁广告经营权激战不可避免。
   
　　“正在兴建的4号线等线路的地铁内的广告经营权争夺得很是激烈。”一位业内人士向记者透露。而据记者了解，到目前为止，中国80%以上的地铁广告被德高垄断，“这里包括北京、上海、广州这样的一线城市，而另外的份额则被另一部分有着关系以及新媒体技术的公司所瓜分。比如在黑色的隧道中随着车厢移动而呈现画面的广告就不属于德高中国，站内墙贴广告也不属于德高。”至于和地铁的分成问题，这位业内人士认为，虽然具体的份额不太清楚，但是肯定是与地铁按照类似包版的形式来分享利益，也就是签订合同定期给地铁方面上交一定的数额，而经营多出的盈利全部归德高所有。这几年，德高，这个世界第二的法国户外广告巨头一直都很低调，就像地铁一样，它躲在深深的隧道中，但却速度惊人。
至于另外即将开通的几条地铁线路的广告经营权问题，实力媒体中国区董事总经理郭志明认为，虽然现在争夺得很厉害，但是仍然会延续德高一家独大的格局，“因为德高有很多固定的客户资源，跟媒体购买公司也是合作多年，拥有覆盖全国的购买网络，当一个客户希望六个城市的地铁一起投放某个广告的时候，只有跟他们合作才会达到这样的效果。”
   
　　“地铁环境改变了，人流增多了，广告价格也年年提升，在这种情况下，受影响最大的可能是公交广告。”郭志明预测，很多客户在预算有限的前提下，会从公交广告转向地铁，地铁的提速建设，会加快这两家公共交通媒体的争夺。“我们跟广告商算价格都会使用千人成本的概念，即把广告信息给1000个人看到所需要的成本。地铁人流多了，如果价格的增幅低于人流的增幅，还是值得投放的。”郭作出此判断的原因就是人流，因为广告商对人流是很敏感的。
   
　　据分众传媒首席战略官陈岩的调研，由于奥运会即将到来，很多城市都在整治户外的路牌广告，而地铁媒体则相对稳定，并且有人流保证。这更加剧了北京地铁广告经营争夺的白热化。

　　关于未来
   
　　据了解，北京市政府规划地铁网络是主城区每800米就有一个地铁站，未来北京商业发展很大程度上得益于地铁网络发展带来的商机。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，随着地铁商业发展，北京原来的商业格局会发生变化。
　　 
　　“由于目前城市核心区可供开发的土地供应少，适合发展地铁商业的土地更少，更多的地铁商业将出现在北京的四环、五环轨道交通站点。”张家鹏表示。地铁带来的潜在消费能力巨大，地铁商业租金将比其他区位高不少，稳定的人流也缩短了商业培育期，降低了商业持有者和商铺经营者的运营风险。
　　 
　　但郭增利表示，位于城市外围轨道交通站点的地铁商业面临的问题是，轨道交通开通前期，便捷的交通条件可能拉动区域内的消费者去传统商圈消费，而不是选择就近购物，地铁商业面临的短期经营压力会很大。
　　 
　　“地铁商业大都把对象定位在18-40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间不长的问题，引进业态组合所选的面就比较窄，相邻两个站点的地铁商业同质化风险就会比较大，如何避免同质化竞争对地铁商业开发经营者要求很高。”郭增利这样认为。